--- title: "Inmobiliario: acciones argentinas | mervalito.ar" description: "Cómo ganan plata las empresas inmobiliarias argentinas, qué las mueve y cómo les va a las que cotizan en la bolsa, más dos fondos." url: "https://mervalito.ar/sector/inmobiliario/" markdown: "https://mervalito.ar/sector/inmobiliario.md" lang: es-AR type: sector updated: 2026-11-06 --- # Inmobiliario: shoppings, oficinas y desarrollos en la bolsa argentina 5 empresas en la bolsa Una empresa inmobiliaria gana plata de dos maneras: alquilando propiedades que ya tiene (shoppings, oficinas, hoteles) o desarrollando terrenos para vender lotes y departamentos. En la Argentina la compraventa de propiedades se sostiene: en los primeros ocho meses de 2026 se firmaron 41.583 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, apenas 2,3 % menos que un año antes. El crédito, en cambio, casi no acompaña. Las hipotecas cayeron cerca de 34 % en ese mismo período, y quien compra lo hace sobre todo con ahorros propios. En la bolsa porteña cotizan tres empresas del rubro y dos fondos. Las empresas son IRSA, la mayor dueña de shoppings del país, RAGHSA, que alquila oficinas de primer nivel en dólares, y Consultatio, que desarrolla barrios como Nordelta y Puertos. Los fondos no son empresas: REIT Ciclo Nova junta ahorros para comprar inmuebles y alquilarlos, y Allaria Lendar junta dólares para dar créditos hipotecarios. ## Cómo viene el sector Último cierre · vie 6 nov 2026 - Hoy: 4 suben · 0 bajan - Variación típica del día: +0,61 % - Variación típica en 1 año: +2,69 % - Monto operado hoy: $ 2736,8 M ## Del terreno al alquiler 1. **Tierra**: Terrenos comprados hace años en zonas que se valorizan. Muchas veces son el activo más valioso de la empresa. ([IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md), [CTIO](https://mervalito.ar/company/CTIO.md)) 2. **Desarrollo**: Edificios, barrios y oficinas que se construyen para vender, cobrando parte en pozo. ([CTIO](https://mervalito.ar/company/CTIO.md), [IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md)) 3. **Renta**: Shoppings, oficinas y hoteles que se alquilan y dejan ingresos todos los meses. ([IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md), [RAGH](https://mervalito.ar/company/RAGH.md), [REIT](https://mervalito.ar/company/REIT.md)) 4. **Valuación**: Cada balance vuelve a tasar las propiedades. Eso mueve mucho la ganancia contable aunque no entre un peso. ([IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md), [RAGH](https://mervalito.ar/company/RAGH.md)) ## El negocio, en criollo - **Renta: cobrar alquileres.** IRSA y RAGHSA son dueñas de edificios y locales que alquilan a terceros. Los contratos de oficinas de RAGHSA están todos en dólares, lo que da un ingreso previsible mes a mes. IRSA suma los shoppings, donde los locales pagan un alquiler fijo y a veces un porcentaje de sus ventas. Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=493000) - **Desarrollo: comprar terreno, construir y vender.** Consultatio compra grandes terrenos, les hace calles, lagos y servicios, y vende lotes y unidades en barrios planificados como Nordelta y Puertos. Cobra a medida que vende, muchas veces en pozo, por lo que sus ingresos suben y bajan con cada lanzamiento y con las ventas de cada año. Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=488014) - **Fondos: cobrar alquileres entre muchos ahorristas.** REIT Ciclo Nova es un fondo cerrado, no una empresa. Junta el dinero de muchos ahorristas para comprar inmuebles y alquilarlos, y la sociedad gerente puede repartir la renta entre los cuotapartistas, una vez descontados los gastos del fondo. Sus cuotapartes se compran y se venden en la bolsa porque el fondo no las rescata, así que su precio puede ubicarse arriba o abajo del valor contable de cada una. Allaria Lendar, en cambio, no compra inmuebles: presta dólares con garantía hipotecaria a personas que compran vivienda y cobra intereses sobre esos créditos. Fuente: [reit.com.ar](https://www.reit.com.ar/assets/docs/prospecto.pdf) - **Revaluar lo que se tiene.** En cada balance las empresas vuelven a tasar sus propiedades. Si valen más, anotan una ganancia contable aunque no haya entrado plata; si valen menos, anotan una pérdida. Por eso el resultado en pesos de estas empresas es más volátil que sus alquileres. ## Qué mueve al sector - **El crédito hipotecario.** Las tasas de los créditos UVA bajaron a 9,19 % anual en mayo de 2026, pero los desembolsos siguen cayendo: ese mes fueron apenas USD 116 millones en todo el país. Sin crédito, se venden menos departamentos y lotes. Fuente: [infobae.com](https://www.infobae.com/economia/2026/06/06/el-credito-hipotecario-no-repunta-cuales-son-las-opciones-todavia-disponibles-y-cuanto-cuestan/) - **Oficinas: demanda y vacancia.** En el segundo trimestre de 2026 la vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires fue 15,9 % (metros vacíos sobre el total) y la absorción neta, positiva en 3.968 m². Más ocupación permite subir alquileres. Fuente: [mercado.com.ar](https://mercado.com.ar/ladrillos-y-proyectos/oficinas-clase-a-la-vacancia-llego-a-159-en-el-segundo-trimestre-de-2026) - **El dólar en los contratos.** Los alquileres de oficinas se cobran en dólares. Cuando el peso se deprecia, esos ingresos valen más medidos en pesos; cuando se aprecia, valen menos. Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=493000) - **El consumo en shoppings.** Los locatarios pagan alquileres con parte de sus ventas. En julio de 2026 las ventas de los centros de compras subieron 1,9 % anual a precios constantes, pero en enero-julio acumulaban una baja de 2,0 %. Fuente: [indec.gob.ar](https://www.indec.gob.ar/uploads/informesdeprensa/com_09_2694F525320C.pdf) - **Impuestos y dólares del colchón.** La ley de Inocencia Fiscal II, sancionada por el Senado en septiembre de 2026, busca que los ahorros no declarados se usen para invertir o comprar propiedades. Sus beneficios rigen hasta el 31 de diciembre de 2027. Fuente: [lanacion.com.ar](https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inmuebles-comerciales/inocencia-fiscal-ii-que-cambia-para-quienes-quieren-usar-los-dolares-del-colchon-para-comprar-una-nid23092026/) ## Qué está pasando - **Inocencia Fiscal II.** El Senado sancionó la ley por 44 votos a favor y 23 en contra. Falta su promulgación y reglamentación. Las protecciones para usar fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Fuente: [lanacion.com.ar](https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inmuebles-comerciales/inocencia-fiscal-ii-que-cambia-para-quienes-quieren-usar-los-dolares-del-colchon-para-comprar-una-nid23092026/) - **El crédito hipotecario no se recupera.** Aunque las tasas bajaron, los desembolsos cayeron de USD 244 millones en diciembre de 2024 a USD 116 millones en mayo de 2026. Fuente: [infobae.com](https://www.infobae.com/economia/2026/06/06/el-credito-hipotecario-no-repunta-cuales-son-las-opciones-todavia-disponibles-y-cuanto-cuestan/) - **Obras en aumento en la Ciudad.** Las solicitudes de permisos de obra en la Ciudad de Buenos Aires sumaron 1.317.559 m² en el primer semestre de 2026, 63 % más que en 2024. Fuente: [mercado.com.ar](https://mercado.com.ar/ladrillos-y-proyectos/permisos-de-obra-en-caba-subio-16-la-superficie-autorizada-y-se-concentro-en-palermo) - **Oficinas: se ocupan más metros.** En el segundo trimestre de 2026 la absorción bruta de oficinas clase A fue de 23.464 m², según Newmark Argentina. Fuente: [mercado.com.ar](https://mercado.com.ar/ladrillos-y-proyectos/oficinas-clase-a-la-vacancia-llego-a-159-en-el-segundo-trimestre-de-2026) ## Noticias del sector - 5 nov 2026 · La Nación: [La oferta de departamentos en alquiler se disparó más de 300% en el AMBA desde hace tres años, ¿y los precios?](https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-la-oferta-de-departamentos-se-disparo-mas-de-300-desde-hace-tres-anos-y-los-precios-nid05112026/). La oferta de departamentos en alquiler en el AMBA aumentó un 317% en octubre de 2026 respecto de noviembre de 2023, según un informe de Mercado Libre y UdeSA. - 3 nov 2026 · Ámbito: [El plan para revivir el Microcentro porteño: edificios que se transforman y nuevas inversiones](https://www.ambito.com/real-estate/el-plan-revivir-el-microcentro-porteno-edificios-que-se-transforman-y-nuevas-inversiones-n6340927). La Ciudad modificará desde 2027 el cálculo de la plusvalía urbana: computará el 70% del valor de incidencia del suelo y actualizará el monto con un promedio entre UVA y dólar oficial del Banco Nación. - 2 nov 2026 · La Nación: [Alquileres: cuál es el aumento para los contratos que se ajustan en noviembre 2026](https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-cual-es-el-aumento-para-los-contratos-que-se-ajustan-en-noviembre-2026-nid02112026/). En noviembre de 2026, los alquileres con ajuste cuatrimestral aumentarán aproximadamente 7,81% por IPC o 8,67% por ICL. - 2 nov 2026 · iProfesional: [Locales cerrados en CABA: los barrios y las avenidas donde más golpea la crisis comercial](https://www.iprofesional.com/finanzas/468101-locales-cerrados-en-caba-los-barrios-y-las-avenidas-donde-mas-golpea-la-crisis-comercial). Entre junio y septiembre de 2026, la Ciudad de Buenos Aires registró 1.388 locales comerciales desocupados, el 10,7% de los 12.916 relevados, según el IDECBA. - 1 nov 2026 · Infobae: [El Gobierno analiza destinar más fondos a los bancos para impulsar el crédito hipotecario](https://www.infobae.com/economia/2026/11/01/el-gobierno-analiza-destinar-mas-fondos-a-los-bancos-para-impulsar-el-credito-hipotecario/). El equipo económico evalúa extender los plazos de las licitaciones del FGS después de que el 98% de los bancos tomó recursos a cinco años. Resúmenes propios de noticias publicadas sobre el sector. Cada una enlaza a su fuente. ## El sector en números | Dato | Valor | Fecha | Fuente | | --- | --- | --- | --- | | Escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires | 48.195 en 9 meses, 2,7 % menos que en 2025 | ene-sep 2026 | [colegio-escribanos.org.ar](https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/10/22/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-septiembre-2026/) | | Escrituras de compraventa en agosto | 6.055 | ago 2026 | [colegio-escribanos.org.ar](https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/09/22/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-agosto-2026/) | | Escrituras de compraventa en septiembre | 6.612 | sep 2026 | [colegio-escribanos.org.ar](https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/10/22/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-septiembre-2026/) | | Escrituras con hipoteca en agosto | 1.059, 20,8 % menos que un año antes | ago 2026 | [colegio-escribanos.org.ar](https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/09/22/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-agosto-2026/) | | Escrituras con hipoteca en septiembre | 1.256, 15,5 % menos que un año antes | sep 2026 | [colegio-escribanos.org.ar](https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/10/22/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-septiembre-2026/) | | Escrituras con hipoteca en nueve meses | 7.426, casi 31,4 % menos que un año antes | ene-sep 2026 | [colegio-escribanos.org.ar](https://www.colegio-escribanos.org.ar/2026/10/22/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-septiembre-2026/) | | Préstamos hipotecarios desembolsados | USD 116 millones, el nivel más bajo en dos años | may 2026 | [infobae.com](https://www.infobae.com/economia/2026/06/06/el-credito-hipotecario-no-repunta-cuales-son-las-opciones-todavia-disponibles-y-cuanto-cuestan/) | | Vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires | 15,9 % | 2T 2026 | [mercado.com.ar](https://mercado.com.ar/ladrillos-y-proyectos/oficinas-clase-a-la-vacancia-llego-a-159-en-el-segundo-trimestre-de-2026) | | Superficie con permiso de obra en la Ciudad de Buenos Aires | 1.317.559 m², 16 % más que en 2025 | 1S 2026 | [mercado.com.ar](https://mercado.com.ar/ladrillos-y-proyectos/permisos-de-obra-en-caba-subio-16-la-superficie-autorizada-y-se-concentro-en-palermo) | | Superficie autorizada por permisos de edificación (246 municipios) | +8,9 % anual en el acumulado | ene-jun 2026 | [indec.gob.ar](https://www.indec.gob.ar/uploads/informesdeprensa/isac_09_263EF0E9CDDD.pdf) | | Ventas de centros de compras a precios constantes | +1,9 % en el mes; -2,0 % en el acumulado | jul 2026 | [indec.gob.ar](https://www.indec.gob.ar/uploads/informesdeprensa/com_09_2694F525320C.pdf) | | Oferta de departamentos en alquiler en el AMBA | 317 % más que en noviembre de 2023 | oct 2026 | [cronista.com](https://www.cronista.com/economia-politica/murio-la-ley-de-alquileres-y-ya-se-ofrecen-el-triple-de-casas-para-alquilar-en-gran-buenos-aires-que-antes-y-tambien-crecieron-las-ventas/) | | Precio mediano de alquiler de departamentos en el AMBA | +17,9 % interanual | oct 2026 | [cronista.com](https://www.cronista.com/economia-politica/murio-la-ley-de-alquileres-y-ya-se-ofrecen-el-triple-de-casas-para-alquilar-en-gran-buenos-aires-que-antes-y-tambien-crecieron-las-ventas/) | ## Las empresas ### Renta | Acción | Empresa | Cierre | Día | 1 año | | --- | --- | --- | --- | --- | | [IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md) | IRSA | $ 2.100,00 | +3,19 % | +2,69 % | | [RAGH](https://mervalito.ar/company/RAGH.md) | Raghsa | $ 1.800,00 | +0,00 % | +12,50 % | ### Desarrollo | Acción | Empresa | Cierre | Día | 1 año | | --- | --- | --- | --- | --- | | [CTIO](https://mervalito.ar/company/CTIO.md) | Consultatio | $ 1.815,00 | +1,68 % | −23,58 % | ### Fondos | Acción | Empresa | Cierre | Día | 1 año | | --- | --- | --- | --- | --- | | [REIT](https://mervalito.ar/company/REIT.md) | FCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova | $ 1.065,00 | +0,57 % | | | [ALLLF](https://mervalito.ar/company/ALLLF.md) | FCI Cerrado de Créditos Allaria Lendar | $ 1.650,00 | +0,61 % | | ### Valuación de las empresas | Empresa | Capitalización | P/E | P/BV | P/S | EV/EBITDA | EV/Ventas | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | [CTIO](https://mervalito.ar/company/CTIO.md) | $ 744 mil millones | Pérdidas | 0,7x | 1,9x | | 1,6x | | [IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md) | $ 1,8 billones | 8,8x | 0,7x | 2,5x | 8,3x | 3,4x | | [RAGH](https://mervalito.ar/company/RAGH.md) | $ 717,8 mil millones | Pérdidas | 0,8x | 5,6x | 15,0x | 9,7x | | Mediana | | | 0,7x | 2,5x | | 3,4x | ### IRSA: IRSA (ADR IRS) La mayor dueña de shoppings de la Argentina. Además tiene edificios de oficinas, participación en tres hoteles de lujo y el 29,12 % del Banco Hipotecario. Controlante: Cresud (55,14 % de los votos) - Centros comerciales: 18, con 410.356 m² alquilables y 1.549 locales (jun 2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=499776) - Ocupación de shoppings: 97,0 % (sin contar Oeste Outlet ni Los Gallegos) (jun 2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=499776) sep 2026: Presentó una ganancia de $ 420.977 millones en el ejercicio 2026, con ingresos de $ 657.599 millones. Fuente: [prnewswire.com](https://www.prnewswire.com/news-releases/irsa-inversiones-y-representaciones-sa-announces-its-results-for-the-fiscal-year-2026-ended-june-30-2026-302870122.html) Página completa: [IRSA](https://mervalito.ar/company/IRSA.md) ### RAGH: Raghsa RAGHSA construye, alquila y administra oficinas de primer nivel en Buenos Aires y Nueva York, y tiene un edificio de departamentos en Nueva York. Casi todos sus contratos están en dólares. Cotiza en BYMA desde julio de 2025. Controlante: Familia Khafif (acciones Clase B, 98,65 % de los votos) - Superficie alquilable propia en Argentina: 119.973 m² (28/02/2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=493003) - Ocupación en Argentina: 98,7 % (28/02/2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=493000) sep 2026: Informó que podría cancelar antes de tiempo las ON Clase 5, deuda en dólares emitida en 2023 que paga 8,25 %. Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=500391) Página completa: [RAGH](https://mervalito.ar/company/RAGH.md) ### CTIO: Consultatio Consultatio desarrolla barrios y ciudades planificadas como Nordelta (Tigre) y Puertos (Escobar), y edificios residenciales y corporativos en Argentina, Uruguay y Estados Unidos. Controlante: Eduardo Costantini (72,23 %) - Proyectos de gran escala: 15 desarrollados (31/12/2025). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=488014) - Huergo 475: 481 departamentos entregados en 2025; obra terminada en agosto de 2025 (31/12/2025). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=488014) ago 2026: La asamblea del 11 de agosto creó un programa de obligaciones negociables por hasta USD 200 millones. Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=498402) Página completa: [CTIO](https://mervalito.ar/company/CTIO.md) ### REIT: FCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova REIT Ciclo Nova es un fondo cerrado que junta el dinero de ahorristas para comprar inmuebles y alquilarlos; no es una empresa. Sus cuotapartes cotizan en la bolsa y lo maneja una sociedad gerente. - Cuotapartes emitidas: 66.327.251 a $ 1.000 cada una ($ 66.327 millones) (11 jun 2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=494796) - Valor contable de la cuotaparte: $ 1.024,2226 (30 jun 2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=498987) jun 2026: El 12 de junio de 2026 las cuotapartes empezaron a cotizar en la bolsa, con toque de campana. Fuente: [byma.com.ar](https://www.byma.com.ar/newsroom/byma-da-la-bienvenida-al-reit) Página completa: [REIT](https://mervalito.ar/company/REIT.md) ### ALLLF: FCI Cerrado de Créditos Allaria Lendar Allaria Lendar es un fondo cerrado que presta dólares con garantía hipotecaria a personas que compran su vivienda; no es una empresa. Sus cuotapartes cotizan en la bolsa y lo maneja Allaria Fondos Administrados, con Lendar como asesor de inversión. - Cuotapartes en circulación: 10.109.211 (US$ 3.109.211 en octubre de 2025 y US$ 7.000.000 de valor nominal en junio de 2026) (18 jun 2026). Fuente: [acrup.untref.edu.ar](https://acrup.untref.edu.ar/uploads/documents/05b9e42ecb7b59a11ad46165cc113b3192c65ece6c60c0e323f1cddc146a9c5b.pdf) - Valor contable de la cuotaparte: US$ 1,0145 (30 jun 2026). Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=498015) jun 2026: El 18 de junio de 2026 se integró el segundo tramo: US$ 7.000.000 de valor nominal a US$ 1,03 por cuotaparte. Fuente: [ws.bolsar.info](https://ws.bolsar.info/descarga/?id=494993) Página completa: [ALLLF](https://mervalito.ar/company/ALLLF.md) ## Glosario - **Pozo**: Comprar una unidad antes de que el edificio esté construido, pagando en cuotas durante la obra. - **Vacancia**: Porcentaje de metros cuadrados de oficinas que están libres, sin inquilino. - **Absorción neta**: Metros cuadrados que los inquilinos ocuparon menos los que dejaron. Si es positiva, la demanda supera a las salidas. - **Clase A**: Oficinas de mejor calidad, ubicación y servicios. Las de clase AAA son el escalón más alto. - **Revaluación**: Nueva tasación de las propiedades en cada balance. Cambia la ganancia contable sin que entre plata. - **Crédito UVA**: Préstamo cuyo capital se ajusta por inflación. Es el tipo de hipoteca más usado en el país. - **Triple net**: Contrato en que el inquilino paga, además del alquiler, impuestos, seguros y mantenimiento del edificio. - **ON (obligación negociable)**: Deuda que emite una empresa y se negocia en el mercado. Quien la compra cobra intereses. mervalito explica, no recomienda. mervalito.ar es un servicio de información y análisis de datos de mercado. No es un Agente de Liquidación y Compensación (ALyC) ni un Agente Asesor Global de Inversión (AAGI), ni se encuentra inscripto ante la Comisión Nacional de Valores (CNV). Los contenidos son de carácter meramente informativo y no constituyen una oferta, solicitud, consejo ni recomendación de compra, venta o mantenimiento de valores negociables. Las rentabilidades pasadas no garantizan rendimientos futuros. Los precios corresponden al cierre de la última rueda y pueden tener demoras. Los nombres, marcas y logos de las empresas, índices y mercados que mencionamos pertenecen a sus dueños. mervalito.ar no está vinculado con ellos y los usa solo para identificarlos, con fines informativos. Versión para personas: https://mervalito.ar/sector/inmobiliario/