Sector5 empresas en la bolsa
Inmobiliario: shoppings, oficinas y desarrollos en la bolsa argentina
Una empresa inmobiliaria gana plata de dos maneras: alquilando propiedades que ya tiene (shoppings, oficinas, hoteles) o desarrollando terrenos para vender lotes y departamentos. En la Argentina la compraventa de propiedades se sostiene: en los primeros ocho meses de 2026 se firmaron 41.583 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, apenas 2,3 % menos que un año antes.
El crédito, en cambio, casi no acompaña. Las hipotecas cayeron cerca de 34 % en ese mismo período, y quien compra lo hace sobre todo con ahorros propios. En la bolsa porteña cotizan tres empresas del rubro y dos fondos. Las empresas son IRSA, la mayor dueña de shoppings del país, RAGHSA, que alquila oficinas de primer nivel en dólares, y Consultatio, que desarrolla barrios como Nordelta y Puertos. Los fondos no son empresas: REIT Ciclo Nova junta ahorros para comprar inmuebles y alquilarlos, y Allaria Lendar junta dólares para dar créditos hipotecarios.
Evolución de Inmobiliario
+2,52 % desde el 6 nov 2025
Promedio simple de las 5 empresas del sector, base 100 al inicio del período.
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Cómo viene el sector
Cómo viene el sector
Último cierre · vie 6 nov 2026
“Típica” es la mediana: la mitad de las empresas estuvo por encima y la otra mitad por debajo.
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Del terreno al alquiler
Del terreno al alquiler
- 1
Tierra
Terrenos comprados hace años en zonas que se valorizan. Muchas veces son el activo más valioso de la empresa.
- 2
Desarrollo
Edificios, barrios y oficinas que se construyen para vender, cobrando parte en pozo.
- 3
Renta
Shoppings, oficinas y hoteles que se alquilan y dejan ingresos todos los meses.
- 4
Valuación
Cada balance vuelve a tasar las propiedades. Eso mueve mucho la ganancia contable aunque no entre un peso.
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El negocio, en criollo
El negocio, en criollo
- Renta: cobrar alquileres. IRSA y RAGHSA son dueñas de edificios y locales que alquilan a terceros. Los contratos de oficinas de RAGHSA están todos en dólares, lo que da un ingreso previsible mes a mes. IRSA suma los shoppings, donde los locales pagan un alquiler fijo y a veces un porcentaje de sus ventas. Fuente: ws.bolsar.info
- Desarrollo: comprar terreno, construir y vender. Consultatio compra grandes terrenos, les hace calles, lagos y servicios, y vende lotes y unidades en barrios planificados como Nordelta y Puertos. Cobra a medida que vende, muchas veces en pozo, por lo que sus ingresos suben y bajan con cada lanzamiento y con las ventas de cada año. Fuente: ws.bolsar.info
- Fondos: cobrar alquileres entre muchos ahorristas. REIT Ciclo Nova es un fondo cerrado, no una empresa. Junta el dinero de muchos ahorristas para comprar inmuebles y alquilarlos, y la sociedad gerente puede repartir la renta entre los cuotapartistas, una vez descontados los gastos del fondo. Sus cuotapartes se compran y se venden en la bolsa porque el fondo no las rescata, así que su precio puede ubicarse arriba o abajo del valor contable de cada una. Allaria Lendar, en cambio, no compra inmuebles: presta dólares con garantía hipotecaria a personas que compran vivienda y cobra intereses sobre esos créditos. Fuente: reit.com.ar
- Revaluar lo que se tiene. En cada balance las empresas vuelven a tasar sus propiedades. Si valen más, anotan una ganancia contable aunque no haya entrado plata; si valen menos, anotan una pérdida. Por eso el resultado en pesos de estas empresas es más volátil que sus alquileres.
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Qué mueve al sector
Qué mueve al sector
- El crédito hipotecario. Las tasas de los créditos UVA bajaron a 9,19 % anual en mayo de 2026, pero los desembolsos siguen cayendo: ese mes fueron apenas USD 116 millones en todo el país. Sin crédito, se venden menos departamentos y lotes. Fuente: infobae.com
- Oficinas: demanda y vacancia. En el segundo trimestre de 2026 la vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires fue 15,9 % (metros vacíos sobre el total) y la absorción neta, positiva en 3.968 m². Más ocupación permite subir alquileres. Fuente: mercado.com.ar
- El dólar en los contratos. Los alquileres de oficinas se cobran en dólares. Cuando el peso se deprecia, esos ingresos valen más medidos en pesos; cuando se aprecia, valen menos. Fuente: ws.bolsar.info
- El consumo en shoppings. Los locatarios pagan alquileres con parte de sus ventas. En julio de 2026 las ventas de los centros de compras subieron 1,9 % anual a precios constantes, pero en enero-julio acumulaban una baja de 2,0 %. Fuente: indec.gob.ar
- Impuestos y dólares del colchón. La ley de Inocencia Fiscal II, sancionada por el Senado en septiembre de 2026, busca que los ahorros no declarados se usen para invertir o comprar propiedades. Sus beneficios rigen hasta el 31 de diciembre de 2027. Fuente: lanacion.com.ar
El sector en números
- Escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires
- 48.195 en 9 meses, 2,7 % menos que en 2025Fuente: colegio-escribanos.org.ar · ene-sep 2026
- Escrituras de compraventa en agosto
- 6.055Fuente: colegio-escribanos.org.ar · ago 2026
- Escrituras de compraventa en septiembre
- 6.612Fuente: colegio-escribanos.org.ar · sep 2026
- Escrituras con hipoteca en agosto
- 1.059, 20,8 % menos que un año antesFuente: colegio-escribanos.org.ar · ago 2026
- Escrituras con hipoteca en septiembre
- 1.256, 15,5 % menos que un año antesFuente: colegio-escribanos.org.ar · sep 2026
- Escrituras con hipoteca en nueve meses
- 7.426, casi 31,4 % menos que un año antesFuente: colegio-escribanos.org.ar · ene-sep 2026
- Préstamos hipotecarios desembolsados
- USD 116 millones, el nivel más bajo en dos añosFuente: infobae.com · may 2026
- Vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires
- 15,9 %Fuente: mercado.com.ar · 2T 2026
- Superficie con permiso de obra en la Ciudad de Buenos Aires
- 1.317.559 m², 16 % más que en 2025Fuente: mercado.com.ar · 1S 2026
- Superficie autorizada por permisos de edificación (246 municipios)
- +8,9 % anual en el acumuladoFuente: indec.gob.ar · ene-jun 2026
- Ventas de centros de compras a precios constantes
- +1,9 % en el mes; -2,0 % en el acumuladoFuente: indec.gob.ar · jul 2026
- Oferta de departamentos en alquiler en el AMBA
- 317 % más que en noviembre de 2023Fuente: cronista.com · oct 2026
- Precio mediano de alquiler de departamentos en el AMBA
- +17,9 % interanualFuente: cronista.com · oct 2026
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Qué está pasando
Qué está pasando
- Inocencia Fiscal II
El Senado sancionó la ley por 44 votos a favor y 23 en contra. Falta su promulgación y reglamentación. Las protecciones para usar fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Fuente: lanacion.com.ar
- El crédito hipotecario no se recupera
Aunque las tasas bajaron, los desembolsos cayeron de USD 244 millones en diciembre de 2024 a USD 116 millones en mayo de 2026. Fuente: infobae.com
- Obras en aumento en la Ciudad
Las solicitudes de permisos de obra en la Ciudad de Buenos Aires sumaron 1.317.559 m² en el primer semestre de 2026, 63 % más que en 2024. Fuente: mercado.com.ar
- Oficinas: se ocupan más metros
En el segundo trimestre de 2026 la absorción bruta de oficinas clase A fue de 23.464 m², según Newmark Argentina. Fuente: mercado.com.ar
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Noticias del sector
Noticias del sector
La oferta de departamentos en alquiler se disparó más de 300% en el AMBA desde hace tres años, ¿y los precios?
La oferta de departamentos en alquiler en el AMBA aumentó un 317% en octubre de 2026 respecto de noviembre de 2023, según un informe de Mercado Libre y UdeSA.
Leé la nota ↗El plan para revivir el Microcentro porteño: edificios que se transforman y nuevas inversiones
La Ciudad modificará desde 2027 el cálculo de la plusvalía urbana: computará el 70% del valor de incidencia del suelo y actualizará el monto con un promedio entre UVA y dólar oficial del Banco Nación.
Leé la nota ↗Alquileres: cuál es el aumento para los contratos que se ajustan en noviembre 2026
En noviembre de 2026, los alquileres con ajuste cuatrimestral aumentarán aproximadamente 7,81% por IPC o 8,67% por ICL.
Leé la nota ↗Locales cerrados en CABA: los barrios y las avenidas donde más golpea la crisis comercial
Entre junio y septiembre de 2026, la Ciudad de Buenos Aires registró 1.388 locales comerciales desocupados, el 10,7% de los 12.916 relevados, según el IDECBA.
Leé la nota ↗El Gobierno analiza destinar más fondos a los bancos para impulsar el crédito hipotecario
El equipo económico evalúa extender los plazos de las licitaciones del FGS después de que el 98% de los bancos tomó recursos a cinco años.
Leé la nota ↗
Resúmenes propios de noticias publicadas sobre el sector inmobiliario. Cada una enlaza a su fuente.
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Las empresas
Renta
IRSAIRSAADR IRS
La mayor dueña de shoppings de la Argentina. Además tiene edificios de oficinas, participación en tres hoteles de lujo y el 29,12 % del Banco Hipotecario.
Controlante: Cresud (55,14 % de los votos)
- Centros comerciales: 18, con 410.356 m² alquilables y 1.549 locales (jun 2026) ↗: ws.bolsar.info
- Ocupación de shoppings: 97,0 % (sin contar Oeste Outlet ni Los Gallegos) (jun 2026) ↗: ws.bolsar.info
sep 2026 Presentó una ganancia de $ 420.977 millones en el ejercicio 2026, con ingresos de $ 657.599 millones. ↗: prnewswire.com
RAGHRaghsa
RAGHSA construye, alquila y administra oficinas de primer nivel en Buenos Aires y Nueva York, y tiene un edificio de departamentos en Nueva York. Casi todos sus contratos están en dólares. Cotiza en BYMA desde julio de 2025.
Controlante: Familia Khafif (acciones Clase B, 98,65 % de los votos)
- Superficie alquilable propia en Argentina: 119.973 m² (28/02/2026) ↗: ws.bolsar.info
- Ocupación en Argentina: 98,7 % (28/02/2026) ↗: ws.bolsar.info
sep 2026 Informó que podría cancelar antes de tiempo las ON Clase 5, deuda en dólares emitida en 2023 que paga 8,25 %. ↗: ws.bolsar.info
Desarrollo
| Acción | Cierre | Día |
|---|---|---|
| CTIOConsultatio | $ 1.815,00 | +1,68 % |
CTIOConsultatio
Consultatio desarrolla barrios y ciudades planificadas como Nordelta (Tigre) y Puertos (Escobar), y edificios residenciales y corporativos en Argentina, Uruguay y Estados Unidos.
Controlante: Eduardo Costantini (72,23 %)
- Proyectos de gran escala: 15 desarrollados (31/12/2025) ↗: ws.bolsar.info
- Huergo 475: 481 departamentos entregados en 2025; obra terminada en agosto de 2025 (31/12/2025) ↗: ws.bolsar.info
ago 2026 La asamblea del 11 de agosto creó un programa de obligaciones negociables por hasta USD 200 millones. ↗: ws.bolsar.info
Fondos
| Acción | Cierre | Día |
|---|---|---|
| REITFCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova | $ 1.065,00 | +0,57 % |
| ALLLFFCI Cerrado de Créditos Allaria Lendar | $ 1.650,00 | +0,61 % |
REITFCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova
REIT Ciclo Nova es un fondo cerrado que junta el dinero de ahorristas para comprar inmuebles y alquilarlos; no es una empresa. Sus cuotapartes cotizan en la bolsa y lo maneja una sociedad gerente.
- Cuotapartes emitidas: 66.327.251 a $ 1.000 cada una ($ 66.327 millones) (11 jun 2026) ↗: ws.bolsar.info
- Valor contable de la cuotaparte: $ 1.024,2226 (30 jun 2026) ↗: ws.bolsar.info
jun 2026 El 12 de junio de 2026 las cuotapartes empezaron a cotizar en la bolsa, con toque de campana. ↗: byma.com.ar
ALLLFFCI Cerrado de Créditos Allaria Lendar
Allaria Lendar es un fondo cerrado que presta dólares con garantía hipotecaria a personas que compran su vivienda; no es una empresa. Sus cuotapartes cotizan en la bolsa y lo maneja Allaria Fondos Administrados, con Lendar como asesor de inversión.
- Cuotapartes en circulación: 10.109.211 (US$ 3.109.211 en octubre de 2025 y US$ 7.000.000 de valor nominal en junio de 2026) (18 jun 2026) ↗: acrup.untref.edu.ar
- Valor contable de la cuotaparte: US$ 1,0145 (30 jun 2026) ↗: ws.bolsar.info
jun 2026 El 18 de junio de 2026 se integró el segundo tramo: US$ 7.000.000 de valor nominal a US$ 1,03 por cuotaparte. ↗: ws.bolsar.info
Valuación de las empresas
Cada ratio explica cuántas veces entra un dato de la empresa en su precio. Las empresas sin dato no figuran.
| Empresa | Capitalización | En criollo: cuántos años de la ganancia de los últimos 12 meses suma el precio de toda la empresa. | En criollo: cuántas veces el patrimonio neto contable suma el precio de toda la empresa. | En criollo: cuántos años de ventas de los últimos 12 meses suma el precio de toda la empresa. | En criollo: cuántos años de resultado operativo antes de amortizaciones suma el valor de la empresa (precio más deuda y alquileres comprometidos, menos efectivo). | En criollo: cuántos años de ventas de los últimos 12 meses suma el valor de la empresa (precio más deuda y alquileres comprometidos, menos efectivo). |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CTIO Consultatio | $ 744 mil millones | Pérdidas | 0,7x | 1,9x | — | 1,6x |
| IRSA IRSA | $ 1,8 billones | 8,8x | 0,7x | 2,5x | 8,3x | 3,4x |
| RAGH RAGHSA | $ 717,8 mil millones | Pérdidas | 0,8x | 5,6x | 15,0x | 9,7x |
| Mediana | 0,7x | 2,5x | 3,4x |
La mediana se calcula entre las empresas que tienen el dato, cuando son tres o más. Cada ratio se explica y se detalla en la página de la empresa.
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Glosario
Glosario
- Pozo
- Comprar una unidad antes de que el edificio esté construido, pagando en cuotas durante la obra.
- Vacancia
- Porcentaje de metros cuadrados de oficinas que están libres, sin inquilino.
- Absorción neta
- Metros cuadrados que los inquilinos ocuparon menos los que dejaron. Si es positiva, la demanda supera a las salidas.
- Clase A
- Oficinas de mejor calidad, ubicación y servicios. Las de clase AAA son el escalón más alto.
- Revaluación
- Nueva tasación de las propiedades en cada balance. Cambia la ganancia contable sin que entre plata.
- Crédito UVA
- Préstamo cuyo capital se ajusta por inflación. Es el tipo de hipoteca más usado en el país.
- Triple net
- Contrato en que el inquilino paga, además del alquiler, impuestos, seguros y mantenimiento del edificio.
- ON (obligación negociable)
- Deuda que emite una empresa y se negocia en el mercado. Quien la compra cobra intereses.